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妻子签约卖了住房 丈夫称不知该买卖行为——该房屋买卖行为是否有效
 www.yzdxnews.com 2015-04-27 15:44:20 来源:县法院
 

  妻子签约卖了住房 丈夫称不知该买卖行为——该房屋买卖行为是否有效

  一、基本案情

  原告于某与被告林某于1983年登记结婚,林某于1998年在其单位购买住房(房改房)一套,房产证记载所有权人仅为林某。2002年林某一家撤离该住房到另处居住。2004年8月4日,经熊某介绍,林某与被告李某、许某(李某与许某系夫妻)协商买卖房屋一事后共进晚餐,原告后来也去一同共进晚餐。同月7日,熊某代书的《房屋转让协议书》上有:出让方:林某、于某(甲方),买受方:李某、许某(乙方),其主要内容为:甲方将座落在教育局的住房一套以转让金11800元转让给乙方。林某当即出具一张欠条,主要内容为:今欠到李某、许某房产证一本,待还贷取回后归还。同日,李某将房款11800元付给林某。尔后,李某一家搬进该房屋居住至今。2010年4月许,林某拿回房产证放在自己家里。2012年2月,李某、许某向林某索要房产证发生摩擦,于某遂诉至法院,请求确认林某与李某、许某之间的房屋买卖行为无效。并判令李某、许某搬出该房屋。本案在审理过程中,经李某和许某申请,法院委托有资质的评估鉴定所进行评估鉴定,确定讼争房屋在2004年8月份的市场交易价为16600元。

  二、分歧

  审理中,本案有两种意见:

  第一利意见认为:讼争房屋系于某与林某的夫妻共同财产,而非林某个人财产,未经于某同意,林某与李某、许某之间的房屋买卖行为无效。

  第二种意见认为:林某签约卖房的行为构成表见代理,李某、许某购买房屋是善意的,且购买价格并不明显低于市场价格,该房屋买卖行为应当合法有效。

  三、评析

  笔者同意第二种意见,理由如下:

  一、于某与林某系夫妻身份关系,作为买房屋的李某和许某完全有理由相信林某处分其共有财产,应当得到了于某的同意。同时,鉴于林某和于某的特殊(夫妻)关系,他们极易相互沟通。于某称对林某卖房屋不知情。林某辩称卖房没与于某商量,事后谎称是租房。根据我国《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”的规定,作为相对人的李某完全有理由相信林某有权代理其夫于某签名,李某本人也是代其妻许某签名的。故林某的行为构成表见代理。

  二、善意取得作为一项重要的民事法律制度,目的在于保护物权变更的公信力、鼓励交易、维护正常的交易行为。按照《最高人民法院<关于贯彻执行中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利、承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿”。就是我国法律规定确认的善意取得制度。本案讼争房屋在转让时,其房产权证中的权利人仅登记为林某一人,而无其他共有人,根据房产证的物权法定和公示原则,李某夫妇有理由相识其为林某的个人财产,加之李某夫妇是经中间人熊某介绍才向林某购买讼争房屋的,而且三天前原、被告及中间人一起共进晚餐,李某夫妇有理由相信于某是知情并同意转让的。况且双方签订协议后即付清了购房款,尔后李某一家搬进讼争房屋成住至今,于某并无充分证据证明李某夫妇在交易时具有恶意,因此,可以认定李某夫妇属于善意购买。

  另外,我国《合同法》第七十四条规定:“……债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”对于何为“明显不合理的低价”,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十九条规定:“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的70%的,一般可以视为明显不合理的低价……”本案讼争房屋经评估鉴定在交易时的市场交易价为16600元,李某夫妇与林某买卖时的实际交易价为11800元,达到了当时市场交易价的70.08%(11800÷16600),故可以认定李某夫妇与林某约定及实际交付的房款11800元是合理的。

  综上,本案中,林某的行为构成表见代理,且李某夫妇购买讼争房屋可以认定属于善意购买以及实际交付的房款是合理的。故本案的房屋买卖行为合法有效。(廖月安 刘荣恩)

 
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