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该土地租赁合同确认纠纷 法院应如何处理
 www.yzdxnews.com 2015-01-06 14:55:54 来源:县法院
 

  ——我国民事代理中的表进代理的成立

  一、基本案情

  原告唐B、唐C、唐D系原告唐A之子,位于丁家塘村达岭子的自留山属于原告家庭共有经营权的自留山。被告道县上关乡上嘉建筑材料厂(以下简称上嘉建材厂)在道县上关乡丁塘村开办环保页岩砖厂,2012年7月按360元/亩/年的价格跟村集体签订了一份《土地租赁合同》用于砖厂取土,当时位于该村达岭子其户主为唐A的责任山,没有在合同上签字。经过一年的考虑,原告唐A与被告王E夫妇认为达岭子山放在那里没起作用,还不如租赁给被告上嘉建材厂,便于2013年7月23日找到当时该厂的管理人员杨某,要求将自家的责任山租给厂里,杨某打电话约该村的主要负责人到现场一起签约。唐A夫妇与杨某以及村干部一同到达岭子对其面积进行丈量。唐A说不量算了,就按十五亩算,价格和其他村民租山价格是一样,也租赁二十年。经过双方协商签订了一份《土地租赁合同》,租方(甲方)由唐A签上王E的名字,王E在上面捺了手印,承租方(乙方)为上嘉建筑材料厂,其村干部在合同上签了证人的名字。在签合同后被告上嘉建材厂将五年的租金共计人民币27 000元,支付给了唐A夫妇,唐A夫妇向被告上嘉建材厂出具了收款收条。此后,原告认为与被告签订的《土地租赁合同》的达岭子的责任山属于家庭共有经营权的自留山,如出租,家庭成员未经授权互无代理权,即第一被告与第二被告签订的租赁合同在未经原告追认或原告拒绝追认的情况下为无效合同。原告于2013年10月21日诉至本院,请求法院判令被告之间签订的合同无效,以维护原告的合法权益。

  二分歧

  该案在处理过程中存在两种不同意见:

  第一种意见认为,本案应当判决确认被告之间签订的《土地租赁合同》无效。其理由是,位于丁家塘村达岭子的自留山属于原告家庭共有经营权的自留山,如出租,家庭成员未经授权互无代理权,即第一被告上嘉建筑材料厂与第二被告王E签订的租赁合同在未经原告唐A、唐B、唐C、唐D追认或拒绝追认的情况下为无效合同。因此,法院应当判决确认被告之间签订的《土地租赁合同》无效。

  第二种意见认为,本案应当判决驳回原告的诉讼请求。其理由是,上嘉建材厂与唐A、王E夫妇共同签订了《土地租赁合同》,是唐A签王E的名字,由王E按手印的。签订这份合同是原告唐A与被告王E夫妇的共同行为,而不是王E一个人与答辩人签订的,自然对共同签订的二人均应有约束力。根据合同法第四十九条“行为人没有代理权以代理人名义签订合同,相对于有理由相信行为人有代理权的,该代理行为生效”的规定,这份合同是生效的合同。本案《土地租赁合同》约定的达岭子荒山的承包人是唐A户,依据《农村土地承包法》的规定,土地承包人可以将承包土地出租给第三人经营使用,该合同是双方真实意思的表示,且不违反国家的法律法规,同时没有损害社会公共利益。该合同已在实际履行之中,上嘉建材厂已经依照合同的约定支付了五年的租金27 000元给原告方。综上,本案《土地租赁合同》是合法、有效的,应得到法律保护,法院依法驳回原告的诉讼请求。

  三、评析

  笔者同意上述第二种意见,理由是:该案涉及两个法律问题,其一是原告唐A、被告王E夫妇是否有权代理其家庭其他成员与被告上嘉建材厂签订《土地租赁合同》,也就是说原告唐A、被告王E夫妇的表见代理是否成立。其二是通过家庭承包取得的土地承包经营权是否可以将土地承包经营权出租给第三方。

  第一,原告唐A、被告王E夫妇的表见代理是否成立问题。所谓表见代理,指的是指没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的无权代理人,以被代理人名义进行的民事行为在客观上使第三人相信其有代理权而实施的代理行为。表见代理是为我国法律所确认的。我国《合同法》第49条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”其意义在于维护代理制度的诚信基础,保护善意第三人的合法权益,建立正常的民事流转秩序。就本案而言,唐A、王E夫妇主动请村干部一起到被告上嘉建筑材料厂处要求将他家位于达岭子的荒山按被告上嘉建筑材料厂与村委会签订的《土地租赁合同》的同等价格租赁给被告上嘉建筑材料厂的砖厂取土用。经上嘉建筑材料厂的综合管理员杨某的再三询问,唐A、王E夫妇表态同意并作主出租其达岭子荒山。被告上嘉建筑材料厂有理由相信唐A、王E夫妇有代理权可以代理全家人与厂方协商并签订合同。因此,唐A、王E的表见代理是成立的,也就是说唐A、王E的代理行为是有效的。

  第二,通过家庭承包取得的土地承包经营权是否可以将土地承包经营权出租给第三方的问题。这个问题我国法律均有明确规定,《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定“过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十九条规定:“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方,承包方与发包方的承包关系不变。”依据这些规定,位于道县上关乡丁塘村达岭子其户主为唐A的责任山,是可以依法出租给上嘉建筑材料厂的。

  综上所述,唐A、王E夫妇与被告道县上关乡上嘉建筑材料厂签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示,不违背其本人的意愿,同时没有损害国家利益和社会公共利益,该合同应是合法、有效的。法院应当判决驳回原告的诉讼请求。

 
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